Q&A

借上げの条件・対象について

Q
「マイホーム借上げ制度」は、一般の賃貸制度とどこが違うのでしょうか。
A
「マイホーム借上げ制度」とは、一般財団法人「移住・住みかえ支援機構」(JTI)によって運営され、50歳以上の方の住宅を借り上げて、売却することなく活用する制度です。
借り上げられた住宅はJTIによって第三者に転貸され、その家賃収入から借り上げ賃料が支払われる仕組みです。
賃料は一般的な賃貸制度よりも少なめですが、空き家となっても最低保証賃料が支払われるので、安定した収入を終身まで長期的に得ることができます。
この事業は国の予算による基金によって運営されているので、安心してご利用いただけます。
Q
だいぶ古い住宅なのですが、制度を利用できますか?
A
古い住宅であっても、JTIが定める安全性を満たした住宅であれば利用できます。
ただし建物診断の結果、雨漏りや水回りの不備などが発見された場合は、必要な補修をしていただきます。
また、一定の耐震性が確保されている必要がありますので、新耐震基準が定められた1981年6月1日以前に建築確認を受けた住宅については、耐震診断を受けていただきます。
Q
共同生活者とはなんでしょうか。必ず登録しなければならないのでしょうか。
A
共同生活者を登録することによって、制度の利用者が亡くなられた際、住宅の相続人が借り上げ契約を解消するといった事態を防ぐことができます。
共同生活者は1名まで登録することができ、制度を利用されている方の配偶者や内縁関係の方、また特定同居人として指定した方を登録できます。
なお、共同生活者を登録しなくても制度は利用できます。
Q
共同生活者が50歳未満なのですが、登録は可能でしょうか。
A
可能です。ただし、制度利用者が亡くなった時点で、共同生活者の年齢が50歳に達していない場合、空き家でも保証される最低保証賃料を50歳に達するまで受け取れないことがあります。
Q
夫の年齢はまだ40代なのですが、土地建物の権利の一部は両親が持っています。制度は利用できないでしょうか。
A
住宅の共同所有者のうち、ひとりでも50歳以上の方がいれば利用することができます。
ただし共同所有者の全員が借り上げに承諾し、契約の当事者となることが条件になります。
Q
借り上げ住宅にマンションは含まれないのでしょうか。
A
マンションやタウンハウスといった集合住宅も対象となります。
Q
現在、年金収入しかないので、補強工事や転居費用を支払うのに不安があります。ローンは利用できるでしょうか。
A
「マイホーム借上げ制度」の提携ローンのなかには、就業されていないシニアの方でも申込めるローンがあります。
このローンは一般的な住宅ローンと同水準の金利で、JTI保証賃料を担保にします。 住宅ローンの借り換えだけでなく、住宅の補強工事の必要があると診断された場合の工事費用や、移住先の購入資金などに充てることもできます。
なお、協賛金融機関の審査によってはご希望にそえない場合もございます。
Q
二世帯住宅なのですが、一世帯分だけ貸すことはできるでしょうか。
A
電気、ガス、水道などのライフラインが独立しており、専用の入口やトイレといった居住に必要な設備があれば可能です。
Q
店舗は借り上げてもらえるのでしょうか。
A
店舗や事務所といった、自らの居住が目的ではない物件は対象となりません。
また、賃料を得る目的で建築されたマンションやアパートなども対象とはなりません。

契約・家賃について

Q
終身で借り上げてもらえるというのは本当でしょうか。また、家に戻りたくなったときはどうすればよいでしょうか。
A
制度利用者が亡くなられるまでご利用いただける、終身借り上げ制度です。
また、あらかじめ帰宅時期を決めておき、特定の時期まで借上げ制度を利用することもできます。
移住後にもとの住宅に戻りたくなった場合には、転貸契約が満了した時点で居住者との賃貸契約を終了させることができます。
Q
制度に申し込めばすぐに家賃を受け取れるのでしょうか。
A
借り上げ賃料が支払われるのは、最初の入居者が入居した時点からとなります。申し込み後からすぐに賃料が保証されるわけではありません。
Q
「マイホーム借上げ制度」にはどのような契約があるのでしょうか。
A
「マイホーム借上げ制度」には、借り上げの期間が異なる2つの契約形態があり、終身型と期間指定型に分けられています。
終身型は対象となる住宅に問題がない限り、制度利用者と共同生活者の両名が亡くなられるまで借り上げいたします。
制度利用者が自宅へ戻りたくなった場合には、転貸借契約の期間満了時に入居者に退出してもらうことが可能です。入居者との転貸借契約は3年の定期借家契約となっています。
期間指定型は、制度利用者が指定した期間で借り上げを行います。原則として、中途解約は認められません。
また、借り上げ期間の希望と合致する入居者を探すため、賃料を下げざるをえない可能性があります。
Q
終身で利用できるということですが、契約の相続は可能でしょうか。
A
制度利用者およびその配偶者が亡くなると、相続人に住宅の所有権が相続されます。
同時に、相続人には賃貸人としての地位も相続されます。その時点で終身型での契約が続いており居住者がいる場合には、期限を迎えるまでは契約を継続していただきます。
転貸契約は定期借家契約なので、家は期間満了時に相続人へ明け渡されます。
なお、相続者全員の承諾書が必要とはなりますが、継続して「マイホーム借上げ制度」を利用することもできます。
Q
家賃は終身で変わることはないのでしょうか。
A
3年ごとの入居者との再契約時や入居者の退室時に、賃料査定を行います。周辺地域の賃料相場が変動していたり、空き家の期間が長くなっていたりすると賃料も変更されます。
Q
最低保証賃料とはどんなものなのでしょうか。
A
最低保証賃料とは、空き家になったときに支払われる賃料のことを指します。金額は査定された賃料の下限の85%が目安なります。
ただし、最終的に決定される賃料は、査定時の賃料を上回ることもあれば下回ってしまうこともあります。下回った場合は、その賃料が最低保証賃料となります。
最低保証賃料は原則として毎年見直すものとし、変更があった場合のみ書面にて制度利用者へ通知いたします。

費用について

Q
マンションの借り上げをしていただきたいのですが、維持管理費用は制度利用者と入居者のどちらが負担するべきでしょうか。
A
制度利用者の支払いとなります。
Q
確定申告をしなければならないのでしょうか。
A
賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象となりますので、確定申告の必要があります。

建物診断について

Q
建物診断とはどのようなことを行うのでしょうか。
A
建物診断には、劣化診断と耐震診断の2つの診断があります。
劣化診断は全ての建物が対象となり、雨漏りや水まわりなどを確認します。
耐震診断は新耐震基準の適合基準を満たしているか確認できない建物が対象になり、JTIが指定する審査機関の耐震診断を受診していただきます。診断費用は制度利用者の負担となります。
耐震診断にあたっては、原則として内装材や外装材を剥がしたりはしません。基準を満たさず補修・改修が必要と診断された場合には、補修工事を行う必要があります。
Q
新耐震基準以降の住宅であることを確認するには、何を見ればよいのでしょうか。
A
確認するための書類として、以下のものがあります。
1.確認日が1981年6月以降の建築確認申請書
2.品確法の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅性能表示評価書
3.耐震改修促進法に基づく告示2089号に位置づけられる耐震診断報告書
4.地震保険割引のための耐震性能評価書
5.住宅に係わる耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
6.建築年月日が1983年4月1日以降である建物登記簿謄本
7.確認通知年月日が1981年6月以降である建物検査済み証
8.その他減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
Q
建物診断のほか建物に関する条件はあるのでしょうか。
A
法令違反が見られる住宅はお取り扱いできません。
Q
以前にも耐震診断を受けたことがあるのですが、また耐震診断を受けなければならないのでしょうか。
A
日本建築防災協会の定めた耐震診断法であれば、その必要はありません。
ただし、耐震診断には様々な種類がありJTIの基準に合致しない場合もありますので、ご確認ください。

マイホームを転貸する際のルールについて

Q
トイレやエアコンなどの設備が故障した場合、修理費用は賃貸人(制度利用者)と入居者のどちらが負担するのでしょうか。
A
賃貸人が設備として残していったものが故障した場合は、修理は賃貸人の負担となります。
Q
入居者が退去する際、家に修理や補修が必要だとわかりました。費用の負担はどうするのでしょうか。
A
経年劣化や通常の使用による損耗については、賃貸人(制度利用者)の負担となります。
ただし、入居者の故意や過失などにより通常の使用範囲から逸脱すると認められる場合は、入居者の負担となります。
Q
庭の手入れの費用は誰が負担すべきでしょうか?
A
賃貸人(制度利用者)の意向で庭の環境を維持する場合、その費用は賃貸人の負担となります。
庭の管理を入居者に任せる場合は、発生する費用は入居者によって支払われます。
ただし、管理に手間のかかる樹木などがある場合などは、入居者とご相談いただき、事前に賃貸人の負担で伐採するという場合もあります。
Q
入居者に基準はあるのでしょうか。
A
一般的な賃貸契約と同様に、契約前に簡単な入居審査を行います。

ローンについて

Q
まだ家のローンが残っているのですが、「マイホーム借上げ制度」を利用できるでしょうか。
A
住宅ローンなどによって、住宅または宅地に抵当権などの担保が設定されている場合は、抵当権を抹消いただくか、JTI協賛金融機関で借り換えを行っていただく必要があります。
なお、できる限り多くの方に「マイホーム借上げ制度」をご利用していただけるよう、借り換えなどを行うことなく制度を利用ができる場合があります。
Q
どのような目的でローンを利用できますか。
A
JTI協賛金融機関の提携ローンは、住み替え先の住宅購入や建築資金、借り上げ対象物件の住宅ローンの借り換え資金の用途で利用することができます。
なお、JTI提携金融機関の審査の結果、ご要望に添えない場合がございますのでご了承ください。